A

Absorción
La cantidad de inventario o unidades de un tipo específico de propiedad comercial que se ocupan durante un período de tiempo específico (generalmente un año) en un mercado determinado, generalmente informado como tasa de absorción.

Añadir valor
Cuarta etapa de un proceso de gestión de transacciones de cuatro etapas que se refiere a la planificación, el esfuerzo y el contacto continuo del gerente de transacciones con los principales tomadores de decisiones, inversores y usuarios, así como el contacto con profesionales auxiliares. Este proceso continuo permite la retroalimentación, establece una red para la resolución de problemas, proporciona un medio para ofrecer servicios adicionales al cliente y mejora la preparación del gerente de transacciones para la próxima tarea.

Amortización
El reembolso del capital de un préstamo mediante pagos iguales durante un período de tiempo designado que consisten tanto en capital como en intereses.

Anualidad
Pagos o cobros regulares fijos durante un período de tiempo determinado. Apreciación Aumento del valor de una inversión.

Alquiler efectivo anual promedio
El alquiler efectivo total del inquilino dividido por el plazo del contrato de arrendamiento.

Alquiler base
El alquiler mínimo que se le debe al propietario. Por lo general, es un monto fijo. Se trata de un monto nominal, cotizado y contractual de alquiler periódico. La tasa base anual es el monto sobre el cual se calculan los aumentos.

Área común
Para efectos de arrendamiento, las áreas de un edificio (y su terreno) que están disponibles para el uso no exclusivo de todos sus inquilinos, como vestíbulos, pasillos y estacionamientos. (Estándares de Información Inmobiliaria).

Alquiler contractual
Obligación total de alquiler, expresada en dólares, tal como se especifica en un contrato de arrendamiento. También conocida como alquiler base. (Estándares de información inmobiliaria).

Alquiler efectivo descontado
Los flujos de efectivo durante el plazo del arrendamiento, descontados al valor actual.

Análisis de base económica
Investigaciones que se centran en el grado en que los cambios en el empleo básico (actividades orientadas a la exportación e ingresos salariales asociados) afectan el crecimiento económico, laboral y poblacional de una economía local o regional.

Arrendamiento de capital
Un tipo de acuerdo de empresa conjunta en el que un propietario celebra un contrato con un usuario que acepta ocupar un espacio y pagar un alquiler como inquilino, pero al mismo tiempo recibe una parte de los beneficios de propiedad, como flujos de efectivo periódicos, intereses y deducciones de recuperación de costos, y quizás una parte de las ganancias de las ventas.

Análisis de viabilidad
El proceso de evaluar un proyecto propuesto para determinar si dicho proyecto satisfará los objetivos establecidos por los agentes involucrados (incluidos propietarios, inversores, desarrolladores y arrendatarios).

Apalancamiento financiero
El uso de fondos prestados para adquirir una inversión.

Arrendamiento fijo
Un arrendamiento en el que el arrendatario paga una cantidad de alquiler fija durante la duración del arrendamiento

Alquiler gratuito
Ver concesiones de alquiler.

Análisis de brechas
Una evaluación de la diferencia entre la demanda y la oferta de espacio (medida en términos de metros cuadrados) para un tipo particular de propiedad comercial en un área de mercado determinada, donde las brechas se expresan como la cantidad de metros cuadrados demandados menos la cantidad de metros cuadrados disponibles en un período de tiempo determinado. Tenga en cuenta que si la demanda supera la oferta, la brecha será positiva. Una brecha positiva indica que existen oportunidades potenciales para transacciones inmobiliarias comerciales exitosas. Sin embargo, las transacciones podrían evitarse cuando la oferta supera la demanda (o cuando se produce una brecha negativa), ya que hay un exceso de oferta de espacio disponible en el mercado.

Análisis de brechas en áreas de mercado generales
Análisis de brechas que se lleva a cabo para una ciudad o varias ciudades (simultáneamente) para identificar una o más áreas de mercado generales donde existe una brecha positiva para un tipo particular de bienes raíces comerciales. Véase también análisis de brechas.

Área bruta
La superficie total del piso de un edificio o la superficie total en metros cuadrados de un piso.

Área Bruta Rentable (GLA)
Área total del piso diseñada para ocupación y uso exclusivo de inquilinos, incluidos sótanos, entrepisos y pisos superiores, y se mide desde la línea central de las particiones de unión y desde las caras de las paredes exteriores. GLA es el área en la que los inquilinos pagan el alquiler; es el área que produce ingresos.

Arrendamiento bruto
Un arrendamiento en el que todos los gastos asociados con la posesión y el funcionamiento de la propiedad corren por cuenta del propietario. Véase también arrendamiento neto.

Arrendamiento de terrenos
Un arrendamiento de terrenos únicamente. Por lo general, el terreno se arrienda por un período de tiempo relativamente largo a un inquilino que construye un edificio en la propiedad. Un arrendamiento de terrenos separa la propiedad del terreno de la propiedad de los edificios y mejoras que se construyen en el terreno.

Altas necesidades de servicios públicos
En referencia a las consideraciones sobre decisiones de ubicación realizadas en relación con los requisitos de energía o potencia de una empresa/usuario en la evaluación de la viabilidad de una ubicación para respaldar una actividad determinada.

Alta tecnología
Sectores económicos y actividades orientadas a la creación y producción de productos de alta tecnología y al uso de diseños, técnicas o dispositivos avanzados en campos como la electrónica, la óptica, el láser, la industria aeroespacial, la informática, los semiconductores y las telecomunicaciones.

Análisis (financiero) de uso máximo y mejor
Una determinación del uso máximo y mejor de uno o más sitios (vacíos o como vacíos) o propiedades mejoradas mediante el examen de la rentabilidad de todos los posibles escenarios de uso (incluida la renovación, rehabilitación, demolición y reemplazo).

Arrendamiento indexado
Un arrendamiento en el que el monto del alquiler se ajusta de acuerdo a los cambios y/o movimientos de un índice de precios, comúnmente el índice de precios al consumidor.

Área de servicio industrial
El área geográfica dentro de un mercado que contiene un número aceptable de empleados (y cumple con los requisitos laborales necesarios) o los servicios y recursos necesarios para respaldar una actividad o instalación industrial determinada.

Arrendamiento
Un contrato que crea la relación entre el propietario y el inquilino. Un acuerdo vinculante contractualmente que otorga un derecho a la posesión o uso exclusivo de la propiedad, generalmente a cambio de un pago periódico llamado alquiler. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, 2.ª edición, Damien Abbott).

Arrendatario
La persona que alquila o arrienda la propiedad. También conocido como inquilino.

Arrendador
Persona que alquila o arrienda una propiedad a otra. También conocido como arrendador.

Apalancamiento
El uso de fondos prestados para financiar una parte del costo de una inversión.

Análisis de ubicación
Proceso de evaluar si una ubicación general cumple los requisitos de ser posible y práctica según lo definido sobre la base de componentes técnicos y funcionales.

Área de mercado
Un área geográfica en la que la oferta y la demanda operan para influir en el curso de las actividades industriales y comerciales, por ejemplo, un área estadística metropolitana (AEM).

Ajustes del mercado
Un cambio en los parámetros o condiciones del mercado producido en respuesta a una o más señales del mercado (incluidos los cambios de precios debido a cambios en la oferta y la demanda); típicamente caracterizados como ciclos, fluctuaciones o tendencias (categorías que difieren en términos de causa, duración e impacto en los mercados inmobiliarios comerciales).

Análisis de mercado
El proceso de examinar las condiciones de la oferta y la demanda del mercado, las características demográficas y las oportunidades; identificar ubicaciones/sitios alternativos que cumplan objetivos específicos o satisfagan diversos criterios; y evaluar la viabilidad financiera de esas ubicaciones/sitios para facilitar la toma de decisiones con respecto al potencial comercial o la idoneidad de varias ubicaciones/sitios para apoyar una actividad o uso determinado.

Área estadística metropolitana (MSA)
Generalmente, el área dentro y alrededor de una ciudad importante. La Oficina de Administración y Presupuesto (OMB) define una MSA como aquella que tiene una de las siguientes características: una ciudad con una población de al menos 50.000 habitantes, o un área urbanizada con una población de al menos 50.000 habitantes con una población metropolitana total de 100.000.

Apalancamiento negativo
Los fondos prestados se invierten a una tasa de rendimiento inferior al costo de los fondos para el prestatario.

Arrendamiento neto
Un arrendamiento en el que el inquilino paga, además del alquiler, todos los gastos operativos, como impuestos inmobiliarios, primas de seguros y costos de mantenimiento. Véase también arrendamiento bruto.

Apalancamiento neutral
Situación de inversión en la que el coste de los fondos prestados es exactamente igual al rendimiento proporcionado por la inversión.

Alquiler por encima del límite
Ver porcentaje de alquiler.

Arrendamiento porcentual
Un contrato de arrendamiento en el que el monto del alquiler se basa en un porcentaje de las ventas brutas (mensuales o anuales) realizadas por el inquilino.

Apalancamiento positivo
Ingresos provenientes de intereses, dividendos, regalías o disposición de propiedades mantenidas para inversión.

Alcance
Distancia máxima que los consumidores están dispuestos a recorrer para adquirir un bien o servicio en un establecimiento o ubicación determinados. Por lo tanto, el límite exterior del área de mercado circunscrita a un lugar en el que se puede adquirir un bien o servicio se puede identificar fácilmente si se conoce el alcance.

Área rentable
El área calculada de un edificio según lo definen las pautas de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA, por sus siglas en inglés) y que generalmente se mide en pies cuadrados, que incluye tanto el núcleo/estructura como el área utilizable. El área real en pies cuadrados por la que el inquilino pagará alquiler. Es el área bruta de un edificio de oficinas, menos el espacio vertical ininterrumpido (como escaleras y ascensores). A diferencia del área utilizable, el área alquilable incluye áreas comunes como vestíbulos, baños y pasillos, así como la medición de columnas estructurales y proyecciones arquitectónicas.

Análisis de brechas en el comercio minorista
Un análisis de brechas realizado específicamente en el espacio comercial minorista en un mercado o área comercial determinada.

Área de comercio minorista
También conocida como área de servicio, generalmente se define como el área geográfica o formal desde la cual se atrae un patrocinio sostenido para apoyar un centro o establecimiento minorista; cuyo alcance está determinado por numerosos factores, incluidas las características del sitio del centro o establecimiento, su accesibilidad, la presencia o ausencia de barreras físicas al movimiento y las limitaciones generales impuestas por el tiempo de conducción, la congestión y la distancia/separación.

Arrendamiento tipo sándwich
Ver subarrendamiento

Análisis de sensibilidad
El proceso de recálculo de resultados bajo supuestos alternativos para determinar el impacto de la variable bajo análisis.

Área de servicio
El área geográfica que abarca/delimita la principal proporción de clientes o consumidores atendidos por los inquilinos de la propiedad (un concepto que se vuelve menos aplicable a medida que aumenta el área de servicio de la base de clientes).

Análisis del sitio
La identificación y evaluación de un sitio o sitios para satisfacer un uso u objetivo determinado.

Arrendamiento sintético
Una estrategia de arrendamiento y financiamiento mediante la cual los términos del arrendamiento bajo las pautas específicas del Consejo de Normas de Contabilidad Financiera cambian la obligación de arrendamiento de un arrendamiento de capital (arrendamiento a largo plazo en el balance de la empresa) a un arrendamiento operativo (arrendamiento a corto plazo en el balance de la empresa).

Análisis de sistemas
Un marco metodológico para investigar la estructura, los componentes y las funciones de un sistema.

Ahorros fiscales (gastos anuales)
Entrada en el formulario de flujo de efectivo del inquilino. Todos los gastos anuales en los que incurra el inquilino son deducibles de impuestos. Los ahorros fiscales se calculan multiplicando la deducción anual por la tasa impositiva del inquilino.

Ahorros fiscales (gastos de capital)
Entrada en el formulario de flujo de efectivo del inquilino. Se refiere a cualquier ahorro fiscal asociado con cualquier gasto de capital por parte del inquilino en términos del sitio o gastos comerciales importantes e inusuales en los que se incurra para que la nueva oficina sea eficiente para la empresa. El monto de los ahorros fiscales se calcula multiplicando el monto de la deducción anual por la tasa impositiva del inquilino.

Asignación de TI del propietario
Entrada en el formulario de flujo de efectivo del inquilino. Una cantidad específica de dinero que el propietario pagará por las mejoras del inquilino.

Alquiler efectivo total
Una designación que distingue entre el estado de inquilino y de propietario ocupado de las unidades de vivienda o los hogares.

Área comercial
Área delimitada en torno a una ubicación central o dominante, que comprende una zona que depende de la producción de esa ubicación para satisfacer la demanda interna, cuyos límites más externos se definen en términos de la presencia o ausencia de interacciones con esa ubicación central o dominante (por ejemplo, un área localizada sobre la cual se lleva a cabo alguna actividad o transacción específica). Nótese que en el contexto de la teoría del lugar central, los términos área comercial y rango se usan indistintamente. Véase también alcance.

Análisis de brechas de área comercial
Un análisis de brechas realizado en un área comercial específica ubicada dentro de un área de mercado o ciudad predeterminada.

Área utilizable
Área alquilable, menos ciertas áreas comunes que comparten todos los inquilinos del edificio de oficinas (como pasillos, almacenes y baños). También se define en los edificios de oficinas como el área que está disponible para el uso exclusivo del inquilino. Área utilizable = área alquilable × porcentaje de eficiencia del edificio.

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B

Base ajustada
La base del costo original de una propiedad más las mejoras de capital, menos las deducciones de recuperación de costos acumulados totales y las ventas parciales realizadas durante el período de tenencia.

Base (en terminología de arrendamiento)
Monto en dólares nominal, cotizado, que representa la tarifa o alquiler en dólares por pie cuadrado por año y que generalmente se denomina tarifa base.

Base
El monto total pagado por una propiedad, incluido el capital social y el monto de la deuda contraída.

Bienes raíces comerciales
Cualquier propiedad residencial, de oficina, industrial o minorista multifamiliar que pueda comprarse o venderse en un mercado inmobiliario.

Base económica
Aquellas actividades o sectores económicos de una economía local o regional que representan una determinada proporción de los ingresos del área generados por las exportaciones de bienes y servicios.

Bien de orden superior
Un bien o servicio que requiere un umbral de población alto antes de ser ofrecido en un mercado. Un bien o servicio de este tipo requiere una gran cantidad de consumidores para sostener su actividad y requiere un área comercial más grande que un bien de orden inferior. Véase también bien de orden inferior.

Brecha industrial
La diferencia entre la demanda de una propiedad industrial y la oferta de esa propiedad en un mercado o área determinada.

Bien de orden inferior
Un bien o servicio que requiere un umbral de población bajo para ser ofrecido. Se considera que un bien o servicio tiene un umbral bajo si no requiere una gran cantidad de consumidores para sostener su negocio y, por lo tanto, requiere una pequeña área comercial. Véase también bien de orden superior.

Brecha de mercado
La demanda de espacio menos la oferta de espacio para un tipo específico de propiedad comercial en un mercado inmobiliario determinado. Véase también análisis general de brecha de área de mercado.

Brecha de oficinas
La diferencia entre la demanda de espacios de oficina y la oferta de espacios de oficina por tipo de propiedad, submercado, sector o clasificación de usuario en un mercado geográfico determinado.

Base original
El monto total pagado por una propiedad, incluido el capital social y el monto de la deuda contraída.

Bienes raíces
Ver bienes raíces comerciales.

Base sustitutiva
La base de una propiedad adquirida en un intercambio calificado de la Sección 1031 se reduce por la ganancia diferida y se convierte en la base sustitutiva. Por ejemplo, si el valor de mercado de la propiedad entregada es de $200,000 y la base de esa propiedad era de $75,000, entonces la ganancia realizada es igual a $125,000. Supongamos que el valor de mercado de la propiedad adquirida a través de un intercambio con impuestos diferidos es de $350,000, entonces restar la ganancia no reconocida de $125,000 es igual a la base sustitutiva de $225,000. El efecto de este ajuste a la base es incorporar la ganancia diferida de $125,000 en la propiedad adquirida. Si la nueva propiedad se vendiera al día siguiente por $350,000, se informaría una ganancia de $125,000.

Barra T
Gráfico utilizado para resumir el calendario de los flujos de efectivo de bienes raíces.

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C

CAM
Ver mantenimiento de áreas comunes.

Cap Rate
Véase tasa de capitalización.

CFAT
Ver flujo de efectivo después de impuestos.

CFBT
Ver flujo de efectivo antes de impuestos.

Ciudad
Un asentamiento o sistema urbano que contiene varias funciones, agentes, instituciones y componentes que interactúan y trabajan juntos para satisfacer los deseos y necesidades de sus habitantes (así como de una parte de la población en las áreas rurales circundantes).

Cerrar
Tercera etapa de un proceso de gestión de transacciones de cuatro etapas, que se refiere a reunir a las partes y consumar un acuerdo. El acrónimo CLOSE representa las contingencias, los instrumentos legales, los obstáculos, las firmas y la ejecución que implica la etapa de cierre.

Centro comunitario
Un centro comunitario es un tipo de propiedad minorista que normalmente ofrece una gama más amplia de ropa y otros productos blandos que el centro del barrio. Entre los anclas más comunes se encuentran los supermercados, las superfarmacias y los grandes almacenes de descuento. Los inquilinos de los centros comunitarios a veces contienen minoristas de precios reducidos que venden artículos como ropa, mejoras para el hogar/muebles, juguetes, productos electrónicos o artículos deportivos. El centro suele estar configurado como una franja, en línea recta, en forma de "L" o "U". De los ocho tipos de centros, los centros comunitarios abarcan la gama más amplia de formatos. Por ejemplo, ciertos centros que están anclados por una gran tienda departamental de descuento se denominan a sí mismos centros de descuento. Otros con un alto porcentaje de superficie asignada a minoristas de precios reducidos pueden denominarse centros de precios reducidos.

Competencia (venta minorista)
Condición o entorno de mercado en el que numerosas empresas compiten por una cuota del mercado minorista en un área geográfica determinada; término que también se utiliza para denotar rivales o competidores.

Costo
El monto real en dólares pagado por una propiedad o el monto necesario para construirla o mejorarla en un momento específico en el futuro.

Costo de capital
Véase costo de capital promedio ponderado.

Costo de ocupación
Gastos necesarios para asumir y mantener la ocupación de un espacio. Dichos gastos incluyen pagos de alquiler y/o hipoteca y costos recurrentes, como impuestos inmobiliarios, reparaciones, gastos operativos y otros gastos que resultan directamente del uso de la propiedad. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, segunda edición, Damien Abbott).

Características económicas
Atributos de la fuerza laboral, incluidas las actividades de producción y empleo.

Condiciones ambientales
Características o estado del entorno físico y los alrededores, factores o fuerzas que influyen o modifican ese entorno.

Centro de moda/especialidades
Este tipo de centro comercial se compone principalmente de tiendas de ropa de lujo, boutiques y tiendas de artesanía que venden artículos de moda o productos únicos de alta calidad y precio. Estos centros no necesitan estar anclados, aunque a veces los restaurantes o el entretenimiento pueden proporcionar el atractivo de los anclas. El diseño físico del centro es muy sofisticado, enfatizando una decoración rica y un paisajismo de alta calidad. Estos centros generalmente se encuentran en áreas comerciales con niveles de ingresos altos.

Componentes funcionales
Factores que determinan cómo funciona una ubicación o sitio.

Cobertura
Protegerse contra resultados negativos.

Características Intangibles
Atributos que no son directamente mensurables o cuantificables y, por lo tanto, deben expresarse de manera cualitativa o abstracta.

Crecimiento interno
Tasa a la cual una población base o el número de nuevos hogares cambia debido al aumento natural (nacimientos menos muertes) y el tiempo (el envejecimiento y la maduración de esa población), a medida que los niños nacen, crecen y forman sus propias familias y hogares.

Compra de arrendamiento
El proceso mediante el cual un propietario, inquilino o tercero paga para extinguir la obligación y los derechos de arrendamiento restantes del inquilino bajo su contrato de arrendamiento existente.

Características del estilo de vida (psicografía)
Características intangibles de una economía local que definen y dan forma al elemento de calidad de vida y la identidad social y cultural de la población local.

Cociente de localización
Un índice, definido en forma de proporción, que compara la proporción de una actividad local con la proporción de esa actividad encontrada en una escala geográfica mayor, como la nación.

Comercialización
La capacidad de vender o arrendar una propiedad rápidamente. La comercialización se relaciona con el atractivo y la demanda de una propiedad, un bien o un servicio.

Cuota de mercado
Circunstancias ventajosas en un mercado que facilitan una acción o resultado determinado que generalmente se considera favorable desde el punto de vista de generar dinero.

Convención de mitad de mes
Un requisito de la Ley de Reforma Fiscal de 1984 que establece que los contribuyentes utilicen el día 15 del mes para establecer la fecha de adquisición y la fecha de disposición al calcular las deducciones por recuperación de costos. Esta ley se aplica a los bienes inmuebles puestos en servicio después del 22 de junio de 1984 (con excepción de las viviendas para personas de bajos ingresos).

Centro vecinal
Este centro está diseñado para proporcionar tiendas de conveniencia para las necesidades diarias de los consumidores en el vecindario inmediato. Según la publicación SCORE de ICSC, un supermercado ancla la mitad de estos centros, mientras que aproximadamente un tercio tiene una farmacia ancla. Las tiendas que ofrecen productos farmacéuticos y relacionados con la salud, artículos diversos, bocadillos y servicios personales, respaldan estas anclas. Un centro vecinal generalmente está configurado como una franja en línea recta sin pasillo cerrado ni área de centro comercial, aunque un toldo puede conectar las tiendas.

Costo de oportunidad
El costo de seleccionar una alternativa es el beneficio que se pierde de la siguiente mejor alternativa. Véase también tasa de descuento.

Centro de Liquidaciones
Un tipo de establecimiento minorista que suele estar ubicado en zonas rurales o, en ocasiones, en zonas turísticas; los centros de liquidaciones consisten principalmente en tiendas de liquidación de fabricantes que venden sus propias marcas con descuento. Estos centros no suelen estar anclados. La configuración más común es una franja, aunque algunos son centros comerciales cerrados y otros pueden estar dispuestos en un conjunto de aldeas.

Crecimiento poblacional
La tasa a la cual una base poblacional dada en un área geográfica determinada está creciendo (positiva o negativamente) en relación con las fuerzas de crecimiento interno, inmigración y emigración; un factor que es ampliamente reconocido como el que tiene el mayor impacto en la demanda de vivienda.

Centro Comercial
Este centro comercial está dominado por varios grandes locales ancla, que incluyen grandes almacenes de descuento, tiendas de descuento, clubes mayoristas o tiendas de categoría exclusiva, que ofrecen una gran selección en una categoría de mercancía en particular a precios bajos. El centro generalmente consta de varios locales ancla independientes (no conectados) y solo una cantidad mínima de pequeños inquilinos especializados.

Capital
La parte de un pago de préstamo utilizada para reducir el monto original del préstamo.

Calificar
Primera etapa de un proceso de gestión de transacciones de cuatro etapas que se refiere al proceso de recopilación y evaluación de información para medir la preparación, la voluntad y la capacidad de un cliente para consumar una transacción. El acrónimo QUALIFY representa las consideraciones de cuantificación, uso, autoridad, latitud, intención, finanzas y rendimiento involucradas en la etapa de calificación.

Calidad de vida
Los aspectos psicológicos e individuales del bienestar social tal como lo perciben y experimentan las personas en referencia a un área geográfica determinada, que reflejan un estado mental o posición sobre la calidad de existencia prevaleciente en relación con diversas condiciones socioeconómicas y ambientales y/o comodidades que se sabe que están asociadas o se encuentran dentro de esa área.

Ciclos inmobiliarios (fases)
La secuencia que se repite regularmente de crisis y alzas económicas y los cambios asociados en las transacciones del mercado inmobiliario vinculados a la dinámica del mercado y a las condiciones macroeconómicas cambiantes, cuyas fases incluyen (en orden) recesión, recuperación, expansión y exceso de oferta.

Centro regional
Este tipo de centro ofrece productos generales (un gran porcentaje de los cuales son prendas de vestir) y servicios en toda su profundidad y variedad. Sus principales atractivos son sus anclas: tiendas tradicionales, de gran consumo, departamentales de descuento o tiendas especializadas en moda. Un centro regional típico suele estar cerrado con una orientación interna de las tiendas conectadas por una pasarela común y el estacionamiento rodea el perímetro exterior.

Concesión de alquiler
Un período de alquiler gratuito que el arrendador le otorga al inquilino.

Costo de reemplazo
El costo estimado para construir, a precios actuales, un edificio con una utilidad equivalente a la del edificio que se está evaluando, utilizando materiales modernos, estándares, diseño y distribución actuales. [Appraisal Institute]

Comercio Minorista
Véase también centro comunitario, centro de moda/especialidades, centro vecinal, centro de tiendas de descuento, centro de energía, centro regional, centro superregional y centro temático/de festivales.

Costo de venta
Las comisiones y tarifas de corretaje y cualquier costo de transacción adicional que se incurra durante la venta de la propiedad.

Clasificación Industrial Estándar (SIC)
Esquema de clasificación utilizado con fines de registro general por el gobierno y la industria para categorizar y contabilizar la actividad económica y de empleo por sector utilizando una serie de códigos estandarizados y universalmente aceptados.

Contrato de arrendamiento escalonado
Un contrato de arrendamiento en el que el monto de alquiler que paga el arrendatario aumenta según una tasa preestablecida o un monto en dólares determinado en intervalos predeterminados. Un contrato de arrendamiento escalonado es un medio para que el arrendador se proteja contra la inflación y los gastos futuros de mantenimiento u operación

Costos hundidos
Costos de inversión que están comprometidos y no se pueden recuperar.

Características tangibles
Atributos que son cuantificables, medibles, fácticos o expresados numéricamente como datos o estadísticas.

Componentes técnicos
Factores que determinan si una ubicación o sitio es adecuado o capaz de soportar un uso determinado.

Centros temáticos/festivales
Estos centros comerciales suelen emplear un tema unificador que se lleva a cabo en las tiendas individuales en su diseño arquitectónico y, en cierta medida, en su mercadería. El mayor atractivo de estos centros es para los turistas; los restaurantes y las instalaciones de entretenimiento pueden ser un punto de apoyo. Estos centros, generalmente ubicados en áreas urbanas, tienden a ser adaptaciones de edificios más antiguos, a veces históricos, y pueden ser parte de proyectos de uso mixto. [Descripciones de los centros comerciales del Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC)]

Costo promedio ponderado del capital (WACC)
El costo promedio del capital (ya sea capital o deuda), teniendo en cuenta las proporciones relativas de cada fuente de capital. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, segunda edición, Damien Abbott)

Criterios de Usuario
En referencia a la identificación y clasificación de propiedades y la evaluación de las características de viabilidad de varias ubicaciones/sitios de acuerdo con las necesidades específicas del usuario según lo definido por sus requerimientos de negocio, las restricciones de uso y zonificación en cualquier jurisdicción o municipio determinado.

Costo de ocupación
Los dólares reales que paga el inquilino para ocupar el espacio. Puede expresarse en dólares antes o después de impuestos.

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D

Demanda de uso cruzado (oficina)
Espacio industrial que se utiliza como espacio de oficina para reducir el precio del alquiler de una propiedad. También conocido como espacio flexible.

Datos
Se refiere a la información recopilada y presentada en una forma que facilita el procesamiento y el análisis.

Dispersión de datos
La cantidad o grado en que los puntos de datos de una serie están dispersos o esparcidos respecto de su media (también denominada variación respecto de la media).

Depreciación
La pérdida de utilidad y valor de una propiedad.

Demanda
El volumen o cantidad de un producto o servicio comprado, o dispuesto a comprar, en relación con el precio.

Demografía
Características de las poblaciones humanas definidas por el tamaño de la población y la densidad de las regiones, las tasas de crecimiento de la población, la migración, las estadísticas vitales y su efecto en las condiciones socioeconómicas.

Desagregación de la demanda
El proceso de separar e identificar las diversas fuerzas y factores que afectan la demanda de un tipo de propiedad determinado en un mercado determinado o la diferenciación de la demanda por categoría (en referencia a la tenencia, el ingreso familiar y el submercado geográfico).

Desagregación de la oferta
El proceso de separar e identificar las diversas fuerzas y factores que afectan la oferta de un tipo de propiedad determinado en un mercado determinado o la diferenciación de la oferta por categoría (incluyendo alquiler versus propiedad, tipo de unidad, precio y submercado geográfico).

Descuento
El proceso de reducir el valor del dinero recibido en el futuro para reflejar el costo de oportunidad de esperar para recibir el dinero.

Diversificación
Un método para reducir el riesgo mediante la inversión en activos no relacionados (no correlacionados).

Diligencia debida
Proceso de examinar una propiedad, los documentos relacionados y los procedimientos realizados por o para el prestamista o comprador potencial con el fin de reducir el riesgo. Al aplicar un estándar consistente de inspección e investigación, se puede determinar si las condiciones reales reflejan o no la información presentada.

Datos formales (o geográficos)
Información/datos recopilados y presentados por región formal. Véase también región formal.

Datos funcionales
Información/datos recopilados y presentados por región funcional. Véase también región funcional..

Desequilibrios
Condiciones inestables o insostenibles que surgen de un desequilibrio del mercado o de la falta de equilibrio entre las fuerzas de la oferta y la demanda en alguna o todas las subcategorías de propiedades comerciales en uno o más submercados geográficos durante un período de tiempo determinado.

Datos de mercado
Un método para determinar el valor de la propiedad mediante el análisis de precios de venta o alquiler recientes de propiedades comparables.

Detención de Gastos Operativos
Monto negociable a partir del cual se detiene la contribución del propietario a los gastos operativos. También puede indicarse como el monto a partir del cual el inquilino es responsable de su parte proporcional de los gastos operativos.

Depreciación o deterioro físico
Una forma o fuente de depreciación acumulada considerada en el enfoque de costo para el valor de mercado. El deterioro o deterioro físico de una propiedad que puede resultar de roturas, mantenimiento diferido, efectos del paso del tiempo en el material de construcción y desgaste normal. (Diccionario de términos inmobiliarios de Barron)

Datos de fuentes primarias
Información obtenida directamente de observaciones de campo e instrumentos de encuesta (mediante la observación o el monitoreo de un fenómeno o sitio de primera mano), que generalmente implica una medición cuantitativa y/o una evaluación cualitativa de lo que se observa o monitorea.

Datos de la propiedad
Información específica de la propiedad/sitio obtenida de fuentes primarias y secundarias.

Datos de fuentes secundarias
Información obtenida de fuentes de segunda parte o de archivo.

Desviación estándar
Medida de la cantidad de dispersión o variación de los puntos de datos o valores con respecto a la media. La desviación estándar tiene una propiedad muy útil, ya que el 95,4 % de los valores de un conjunto de datos se encuentran dentro de dos desviaciones estándar (más o menos) de la media.

Descripciones estadísticas
Extraer una conclusión o deducción razonable a partir de evidencia estadística basada en estadísticas de muestra, al tiempo que se adjunta una declaración sobre la probabilidad de que una afirmación hecha sobre una población estadística dada sea verdadera (en términos probabilísticos).

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E

Economías de aglomeración
Reducciones de costos o ahorros que resultan de ganancias de eficiencia asociadas con la concentración o agrupamiento de empresas/productores o actividades económicas y la formación de una red de producción localizada.

Empleo Básico
Empleo que se considera orientado a la exportación o impulsado por la exportación, asociado a actividades que generan ingresos por las ventas de productos y servicios en mercados fuera de la economía local.

Enfoque de costos
Un método para determinar el valor de mercado de una propiedad evaluando los costos de crear una propiedad exactamente como el objeto.

Enfoque de detección de clientes
Un enfoque para estimar el área comercial minorista (y el potencial de ventas/ingresos) para un establecimiento o centro determinado en función de la ubicación de los clientes existentes a través de información del punto de venta (obteniendo la dirección del cliente o datos del código postal) o encuestas de clientes (entrevistando a los clientes cuando ingresan a la tienda); datos que luego se pueden mapear para determinar la extensión del área comercial.

Enfoque del tiempo de viaje
Un enfoque para estimar el área comercial (y el potencial de ventas/ingresos) para un establecimiento o centro minorista determinado basado en el concepto de la teoría del lugar central de alcance y qué tan lejos están dispuestas a viajar las personas para obtener bienes minoristas según lo definido por el tiempo de viaje o el kilometraje.

Efectivo
Monto después de que se ha ajustado un monto base por concesiones, asignaciones y costos.

Eficiencia
Medida de la capacidad o eficacia del espacio para producir los resultados deseados con un gasto mínimo de tiempo, dinero, energía y materiales.

Expansión
Fase del ciclo inmobiliario o económico caracterizada por el dramático aumento a corto plazo de la oferta de unidades disponibles en un mercado determinado (debido al crecimiento económico y al aumento de la actividad de construcción) como respuesta a una demanda creciente y/o reprimida y a niveles de precios en aumento.

Economías externas
Ahorros o reducciones de costos obtenidos por empresas o industrias dentro de una ciudad determinada que se deben principalmente a las ventajas de compartir insumos de producción, información e infraestructura y/o posiblemente vinculados a la ventaja comparativa de una ciudad para apoyar una actividad determinada.

Espacio flexible
Espacio que es flexible en términos de su uso (por ejemplo, espacio que podría utilizarse para actividades industriales o de oficina). Véase también demanda de usos múltiples (oficina).

Espacio genérico
Espacio comercial que se puede utilizar para una variedad de propósitos, como espacio de oficina de usos múltiples.

Enfoque de entrada
Un enfoque para estimar el área comercial (y el potencial de ventas/ingresos) para un establecimiento o centro minorista determinado con base en patrones de flujo observados o recuentos de tráfico, donde se obtienen estimaciones tanto para el porcentaje de tráfico que se detiene o frecuenta ese establecimiento/centro como para el porcentaje de personas que ingresan y realizan una compra.

Enfoque de capitalización de ingresos
Un método para estimar el valor de una propiedad que produce ingresos convirtiendo el ingreso operativo neto en un valor. La tasa de capitalización se divide entre el ingreso operativo neto para obtener el valor estimado. Valor = ingreso operativo neto ÷ tasa de capitalización.

Enfoque de datos de mercado
En referencia a las condiciones cambiantes del mercado y los procesos subyacentes responsables de crear cambios y definir/redefinir las interrelaciones entre los componentes de un sistema económico (considere el cambio en los niveles de precios de un producto determinado como resultado de las fuerzas y la interacción de la oferta y la demanda).

Estrategia de mercado
Un curso de acción definido con respecto a una fase particular del mercado inmobiliario. Por ejemplo, considere la estrategia de mercado de evitar transacciones inmobiliarias cuando hay un exceso de oferta de espacio disponible en el mercado.

Espacio de oficina de usos múltiples
Espacio de oficina que se puede utilizar para una variedad de propósitos; a veces denominado espacio de oficina genérico.

Empleo no básico
Empleo que se considera de tipo no orientado a la exportación: empleo no asociado con actividades orientadas a la exportación. El empleo no básico se caracteriza mejor por las industrias y actividades que producen bienes y servicios exclusivamente para el uso o consumo local.

Emigración
Proceso por el cual un área geográfica determinada expulsa o pierde individuos/hogares hacia lugares fuera de esa área (una salida de individuos/hogares de un área determinada).

Enfoque de población/gasto
Un enfoque para estimar el área comercial (y el potencial de ventas/ingresos) para un establecimiento o centro minorista determinado con base en el área mínima (o población umbral) que se requeriría para sostener un negocio, calculando la población necesaria para sustentar la superficie total en pies cuadrados del espacio existente y propuesto para un uso específico y determinando/mapeando la extensión del área comercial con base en la densidad de población.

Escaladores de alquiler
Elementos especificados en un contrato de arrendamiento, como el alquiler base, los gastos operativos y los impuestos, que pueden aumentar en montos predeterminados a intervalos establecidos o en un porcentaje anual constante. Consulte también índice de alquiler y límite de gastos.

Enfoque de comparación de ventas
Una forma de determinar el valor de mercado comparando una propiedad en cuestión con propiedades con características iguales o similares.

Economías de escala
Reducciones de costos, ahorros o ventajas que surgen de las ganancias de eficiencia asociadas con el aumento de los niveles de producción o el mayor tamaño de una operación o sistema (a medida que el costo promedio de producción disminuye con el aumento de la producción o el tamaño).

Empleo total
Número total de personas empleadas activamente en la fuerza laboral dentro de un área geográfica determinada en un momento particular.

Estación de trabajo GIS
Productos, programas y sistemas de software informático orientados a mainframe o basados en UNIX que están específicamente diseñados para aplicaciones a gran escala, que requieren plataformas grandes, conocimientos y habilidades de programación avanzados.

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F

Factor adicional
Relación entre pies cuadrados alquilables y pies cuadrados utilizables. También conocido como factor de carga y relación entre pies cuadrados alquilables y pies cuadrados utilizables. Véase también porcentaje de eficiencia.
Fórmula: Factor adicional = pies cuadrados alquilables/pies cuadrados utilizables

Flujo de efectivo.
El efectivo neto recibido en cualquier período, teniendo en cuenta el ingreso operativo neto, el servicio de la deuda, los gastos de capital, los ingresos por préstamos, los ingresos por ventas y cualquier otra fuente y uso de efectivo.

Flujo de efectivo después de impuestos (CFAT)
En el caso de las propiedades, es el resultado de calcular primero el ingreso operativo neto, menos los intereses de los préstamos hipotecarios y de construcción, menos la recuperación de costos por mejoras y bienes personales, menos la amortización de los puntos del préstamo y las comisiones de arrendamiento para llegar al ingreso imponible inmobiliario. A continuación, el ingreso imponible inmobiliario se multiplica por la tasa impositiva marginal aplicable para obtener la obligación tributaria (ahorros). Luego, del ingreso operativo neto, se resta el servicio de la deuda anual para igualar el flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT). Finalmente, el flujo de efectivo después de impuestos (CFAT) se calcula a partir del CFBT, menos la obligación tributaria (ahorros), más el crédito fiscal por inversión. La Hoja de trabajo de análisis de flujo de efectivo se puede utilizar para calcular el ingreso operativo bruto, el ingreso operativo neto, el ingreso imponible inmobiliario y la obligación tributaria (ahorros), el CFBT y el CFAT de una propiedad.

Ingresos operativos netos

• Interés
• Recuperación de costes
• Amortización de puntos de préstamo

Ingresos tributables sobre bienes inmuebles:

• Tasa impositiva marginal del inversor
• Obligación fiscal (ahorro)

Entonces:

• Ingresos netos de explotación
  • Servicio de la deuda anual
  • Obligación fiscal (ahorro)
• Flujo de efectivo después de impuestos

Flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT)
En el caso de las propiedades, es el resultado de calcular el ingreso efectivo por alquiler, más otros ingresos no afectados por la vacante, menos los gastos operativos totales, menos el servicio de la deuda anual, las reservas financiadas, las comisiones de arrendamiento y las adiciones de capital. El formulario de Datos operativos anuales de la propiedad se puede utilizar para calcular el ingreso efectivo por alquiler, el ingreso operativo bruto, los gastos operativos totales, el ingreso operativo neto y el flujo de efectivo antes de impuestos de una propiedad.

Factores de demanda
Elementos o fuerzas que influyen en la demanda de bienes y servicios en un área de mercado determinada.

Flujo de efectivo diferencial
La diferencia que resulta cuando los flujos de efectivo de una alternativa se restan de los flujos de efectivo de otra alternativa.

Factores de producción
Los componentes rudimentarios de cualquier proceso o sistema de producción que consisten en: tierra y recursos terrestres (incluidas las materias primas); capital, que incluye capital real como maquinaria, instalaciones e infraestructura y capital financiero para iniciar o expandir negocios; mano de obra o insumo humano (definido en términos de horas de trabajo o calidad/productividad); y tecnología, que incluye conocimientos y métodos de producción, así como habilidades de gestión y operaciones.

FV
Ver valor futuro.

Factores generales del mercado
Factores influenciados por las características demográficas, económicas, de ubicación y los aspectos organizacionales de un mercado.

Fugas (minorista)
Compras realizadas en otras áreas de servicio por consumidores ubicados dentro del área en cuestión (lo que representa una pérdida de ingresos para los minoristas ubicados dentro del área comercial en la que residen dichos consumidores).

Factor de carga
La relación entre el área rentable y el área utilizable. El factor de carga es una medida mediante la cual un usuario puede evaluar diferentes sitios con alquileres comparables. También se conoce como el factor adicional.
Fórmula: Factor de carga = Pies cuadrados rentables / Pies cuadrados utilizables

Factores específicos de la propiedad
Factores influenciados por las características técnicas y específicas del sitio de una propiedad o parcela, incluidos su diseño, limitaciones, orientación, características físicas y capacidad para cumplir con las restricciones de zonificación y uso de la tierra impuestas por el gobierno.

Fluctuaciones inmobiliarias
Variaciones a corto plazo en los precios o alquileres de bienes raíces (que suelen durar desde un día hasta unos pocos meses) causadas por peligros naturales (como tornados, huracanes, inundaciones, terremotos e incendios forestales) o impulsos o shocks a la economía local (como la entrada o salida de importantes empleadores).

Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
Un vehículo de inversión en el que los inversores compran certificados de propiedad en el fideicomiso, que a su vez invierte el dinero en bienes inmuebles y luego distribuye las ganancias entre los inversores. El fideicomiso no está sujeto al impuesto sobre la renta corporativa siempre que cumpla con los requisitos impositivos para un REIT. Los accionistas deben incluir su parte de los ingresos del REIT en sus declaraciones de impuestos personales. (Diccionario de términos inmobiliarios de Barron y Enciclopedia de términos inmobiliarios, 2.ª edición, Damien Abbott)

Fondo de amortización
Fondo diseñado para acumular una cantidad designada de dinero durante un período de tiempo específico. La cantidad periódica de dinero depositada más el interés compuesto se acumulará hasta alcanzar la cantidad designada de dinero durante el período de tiempo especificado.

Factores del sitio
Factores, características, condiciones o atributos específicos del sitio que son importantes en el análisis o evaluación de una ubicación/sitio (incluida la ubicación relativa, la visibilidad, la estética, el paisajismo, la condición de las estructuras existentes, los mecanismos regulatorios y el tamaño del lote).

Factores de oferta
Elementos o fuerzas que influyen en la oferta de bienes y servicios en un mercado determinado.

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G

Gastos de capital
Mejoras de la propiedad que no pueden contabilizarse como gasto operativo corriente para fines impositivos. Algunos ejemplos incluyen un techo nuevo, mejoras para inquilinos o un estacionamiento; estos elementos se agregan a la base de la propiedad y luego se pueden depreciar durante el período de tenencia. Se distinguen de las salidas de efectivo por partidas de gastos como pintura nueva o reparaciones de plomería (gastos operativos) que pueden contabilizarse como gasto en el año en que ocurren. Consulte también gastos operativos.

Ganancia de capital
Ingresos gravables derivados de la venta de un activo de capital. Es igual al precio de venta menos el costo de la venta, la base ajustada, las pérdidas suspendidas, la recuperación excesiva de costos y la recuperación de la amortización lineal de costos.

Gráfico cruzado
Una representación visual de la relación entre los costos de arrendamiento y propiedad a diferentes tasas de descuento.

GIS de escritorio
Programas de software GIS que admiten una amplia variedad de funciones, consultas y capacidades de mapeo para aplicaciones basadas en computadoras personales, orientados a la presentación visual y análisis descriptivos de datos geo-codificados.

Gastos fijos
Costos que no cambian con la tasa de ocupación de un edificio. Incluyen impuestos sobre la propiedad, seguros y algunas formas de mantenimiento del edificio.

Globalización
La condición de ser o volverse globalizado. Concepto utilizado para reconocer las interdependencias entre jurisdicciones y la continua integración de las economías locales, regionales y nacionales que ahora forman un sistema económico y de producción más grande, de alcance y aplicación mundial; una tendencia que ha afectado en gran medida el cambio económico local y los valores inmobiliarios.

Gestión
La capacidad de supervisar el rendimiento de una inversión y realizar cambios según sea necesario.

Gestión de riesgos
Las medidas adoptadas por un inversor o gestor para controlar o reducir el riesgo de inversión.

Gastos de mudanza
Costo en el que incurre el inquilino para mudarse al nuevo espacio. El propietario puede pagar una parte o la totalidad, según lo que se negocie en el contrato de arrendamiento. Véase también subsidio de mudanza.

Gastos operativos
Desembolsos de efectivo necesarios para operar y mantener una propiedad. Algunos ejemplos de gastos operativos incluyen impuestos inmobiliarios, seguro de propiedad, gastos de administración y mantenimiento de la propiedad, servicios públicos y gastos legales o contables. Los gastos operativos no incluyen gastos de capital, servicio de deuda o recuperación de costos.

Gastos de mudanza del propietario
Ver subsidio por mudanza.

Generadores de tráfico
Una empresa, minorista o sitio que atrae negocios a una ubicación determinada (por ejemplo, una gran tienda minorista/ancla en un centro comercial regional que genera tráfico para tiendas minoristas más pequeñas ubicadas dentro del centro comercial o cerca).

Gastos variables
Costos, como los servicios públicos, que varían con la tasa de ocupación de un edificio.

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H

Hogar
Unidad de vivienda o residencia en un lugar determinado que está ocupada por una o más personas (es decir, una unidad social compuesta por uno o más individuos que viven juntos en la misma vivienda o lugar).

Hipoteca de participación
Préstamo garantizado por un bien inmueble, con una tasa de interés establecida que también prevé una participación para el prestamista en el flujo de efectivo neto anual, la ganancia por la venta o los ingresos provenientes de la refinanciación de la propiedad. (Estándares de información sobre bienes raíces)

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I

Ingresos activos
Ingresos provenientes de sueldos, salarios, propinas, comisiones y actividades en las que el contribuyente participa materialmente. Véase también ingresos pasivos.

Impuesto sobre el capital
Cualquier impuesto sobre un cambio en el valor del capital (incluido el impuesto sobre las ganancias de capital, el impuesto sobre el patrimonio o el impuesto sobre la herencia); a diferencia de un impuesto sobre la renta. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, segunda edición, Damien Abbott).

Ingresos en efectivo de la venta
El precio de venta menos los costos de venta, el saldo de la hipoteca y la obligación tributaria en el momento de la venta. También conocido como ingresos de la venta después de impuestos.

Interés compuesto
Un tipo de cálculo en el que el interés ganado se reinvierte y genera interés adicional.

Índice de cobertura de la deuda (DCR)
Relación entre el ingreso operativo neto y el servicio de la deuda anual. Expresado como el ingreso operativo neto dividido por el servicio de la deuda anual.

Información de drenaje
Información (comprobada y rumoreada) respecto del inventario que se retirará del mercado durante el período de pronóstico.

Índices de empleo
El porcentaje del total de empleados (a nivel de empresa o industria) que utilizan espacios de oficina.

Impactos ambientales
Repercusiones de una actividad o uso específico de la tierra sobre el entorno físico/social como consecuencia de emisiones, eliminación de residuos, uso de agua y energía, etc.

Intercambio
Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, los bienes del mismo tipo utilizados en una actividad comercial o empresarial o mantenidos como inversión pueden intercambiarse con impuestos diferidos. En virtud de un intercambio totalmente calificado de la Sección 1031, los bienes inmuebles se intercambian por otros bienes del mismo tipo. Todos los impuestos sobre las ganancias de capital se difieren hasta que el inmueble recién adquirido se enajene en una transacción gravable. La filosofía subyacente detrás del aplazamiento de los impuestos sobre las ganancias de capital es que la tributación no debería ocurrir mientras la inversión original permanezca intacta en forma de bienes inmuebles (del mismo tipo) (el término "del mismo tipo" se refiere a los bienes inmuebles como tales, en lugar de a la calidad o cantidad de los mismos).

Incentivos gubernamentales
Concesión otorgada o medida adoptada por el gobierno local o regional para atraer empresas o dólares de inversión a una localidad determinada con el fin de promover el crecimiento económico y estimular el desarrollo.

Ingresos operativos brutos
Ingresos totales generados por las operaciones de una propiedad antes del pago de los gastos operativos. Se calcula a partir de los ingresos potenciales por alquiler, más otros ingresos afectados por la vacancia, menos la vacancia y las pérdidas crediticias, más otros ingresos no afectados por la vacancia. El formulario de datos operativos anuales de la propiedad o la hoja de trabajo de análisis del flujo de efectivo se pueden utilizar para calcular los ingresos operativos brutos de una propiedad.

Inmigración
Proceso por el cual un área geográfica determinada absorbe nuevos individuos/hogares de lugares fuera de esa área (una afluencia de individuos/hogares a un área determinada).

Inversión inicial
El desembolso de efectivo necesario para adquirir una inversión.

Inventario
El suministro o stock de un producto determinado o un listado del mismo.

Inversión
Limitar el consumo actual en favor del consumo futuro.

Interés de tarifa de alquiler
El valor (para el propietario) de los pagos de alquiler más el valor de la propiedad al final del plazo del arrendamiento (interés reversionario).

Interés de arrendamiento
El valor (para el inquilino) del contrato de arrendamiento. El valor del interés de arrendamiento se determina por el valor actual de la diferencia entre el alquiler de mercado y el alquiler del contrato.

Ingresos operativos netos (NOI)
Los ingresos potenciales por alquiler más otros ingresos, menos vacantes, pérdidas crediticias y gastos operativos.

Ingresos potenciales por alquiler
El monto total de ingresos por alquiler de una propiedad si estuviera ocupada al 100 por ciento y alquilada a precios de mercado competitivos.

Información de datos propietarios
Información obtenida (generalmente a cambio de un costo) de fuentes privadas o empresas que poseen los derechos exclusivos para fabricar y distribuir información creada para aplicaciones comerciales específicas, suministrando datos sobre negocios, ventas y potencial de mercado y otros servicios de información a un público objetivo.

Industrias de Apoyo
Industrias que ofrecen bienes o servicios que son necesarios como insumos en un proceso productivo o para el transporte y comercialización de productos intermedios o terminados.

Impacto fiscal
El impacto de los impuestos sobre los ingresos de las inversiones y la tasa de rendimiento.

Ingreso tributable
Ingreso bruto ajustado menos deducciones y exenciones personales.

Impuestos
Cómo afectan las leyes y códigos fiscales a una inversión.

Inquilino
Persona o entidad que tiene posesión de la propiedad mediante un contrato de arrendamiento. También se puede hacer referencia al inquilino como arrendatario.

Inventario total existente
En referencia a bienes raíces comerciales, es el suministro o stock existente y actualmente disponible representado por el número total de unidades o la cantidad total de espacio disponible de un tipo de propiedad comercial específico en un mercado determinado en un momento particular.

Ingreso por transferencia
Dinero que se transfiere a una economía local desde fuentes externas sin el intercambio de ningún bien o servicio (incluidos la seguridad social, los beneficios de bienestar, jubilación, los dividendos de intereses y la renta de las inversiones).

Ingresos pasivos
Ingresos provenientes de actividades de alquiler, intereses comerciales limitados u otras actividades en las que el inversor no participa materialmente.

Información de tubería
Información (fundamentada y rumoreada) sobre el nuevo inventario que está en proceso de agregarse al mercado en un período de pronóstico específico.

Inventario adicional planificado
En referencia a bienes raíces comerciales, es el suministro o stock de un tipo específico de unidad comercial o la cantidad de espacio que estará disponible en un próximo período de pronóstico debido a expansiones, conversiones (entrada) y nuevas construcciones.

Inventario planificado para retiro
En referencia a bienes raíces comerciales, es el suministro o stock de un tipo específico de unidad comercial o la cantidad de espacio que no estará disponible en un período de pronóstico próximo debido a demoliciones y conversiones (salida).

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L

Límite de gastos
El monto máximo por el cual el inquilino paga su parte de los costos de mantenimiento de las áreas comunes. El propietario paga cualquier gasto de mantenimiento de las áreas comunes que exceda ese monto.

Leyes Federales Clave
Con respecto al manejo de materiales peligrosos, son leyes o estatutos importantes promulgados para hacer cumplir el manejo responsable de materiales para minimizar el peligro para los seres humanos y/o el medio ambiente.

Liquidez
La capacidad de convertir una inversión en efectivo rápidamente sin pérdida de capital.

Limitaciones Físicas
Limitaciones impuestas por el tamaño físico, la forma o las características de una propiedad o su nivel de desarrollo.

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M

Método de promedios
Una técnica sencilla utilizada para pronosticar la tasa de vacantes del próximo período/año promediando las tasas de vacantes de los años anteriores; especialmente eficaz cuando las tasas de vacantes se han mantenido relativamente estables o muestran poca variabilidad a lo largo del tiempo.

Mercado de capitales
La oferta y la demanda de recursos para invertir en bienes raíces y otras inversiones.

Modelo de flujo de efectivo
El marco utilizado para determinar el flujo de efectivo de las operaciones y los ingresos en efectivo de las ventas.

Mantenimiento de áreas comunes (CAM)
Un centro comunitario es un tipo de propiedad minorista que normalmente ofrece una gama más amplia de ropa y otros productos blandos que el centro del vecindario. Entre los puntos de venta más comunes se encuentran los supermercados, las grandes farmacias y los grandes almacenes de descuento. Los inquilinos de los centros comunitarios a veces contienen minoristas de precios reducidos que venden artículos como ropa, artículos para el hogar, etc.

Método de rango de confianza (95%)
Un método estadístico para estimar un rango de tasas de vacantes con un 95% de confianza, de modo que la tasa de vacantes esperada para el próximo período de tiempo se encuentre dentro de ese rango (utilizando la tasa de vacantes media de la muestra y la desviación estándar correspondiente como entrada).

Método de encuesta directa
El uso de entrevistas personales con personal clave en todas las empresas principales dentro de una comunidad determinada para determinar el porcentaje de los ingresos de una empresa obtenidos de las ventas realizadas fuera de la economía local con el fin de estimar el empleo básico específico de la empresa y, por agregación, el empleo básico total en esa comunidad; un método que se sabe que es costoso y consume mucho tiempo.

Multiplicador de base económica
Medida que proporciona una estimación aproximada de cómo los cambios en el empleo básico afectarán el empleo total en una región determinada (en igualdad de condiciones); se define como la relación entre el empleo total y el empleo básico.

Modelo de gravedad
Modelo que se utiliza para dar cuenta de una amplia variedad de patrones de flujo en sistemas humanos/económicos, basado en la ecuación de gravedad de Newton, que define la gravedad o el potencial de flujo (entre dos sitios o ubicaciones) como directamente proporcional al producto de sus masas (o tamaño) e inversamente proporcional al cuadrado de la distancia entre ellos: gravedad = (masa × masa) ÷ distancia2.

Multiplicador de renta bruta (GRM)
Un método que los inversores pueden utilizar para determinar el valor de mercado. Este método calcula el valor de mercado de una propiedad utilizando las rentas brutas que un inversor prevé que la propiedad producirá al final del año 1 multiplicadas por un factor determinado (conocido como el multiplicador de renta bruta extraído del mercado).

Mercado imperfecto
Un mercado en el que existe una diferenciación de productos, falta información importante sobre los mismos y determinados compradores o vendedores pueden influir en el mercado. Los bienes raíces comerciales se compran y venden en un mercado imperfecto.

Modelado de entrada-salida
Enfoque matemático para la descripción de una economía local o nacional, que toma en cuenta explícitamente los flujos y vínculos dentro de los sectores económicos y entre ellos. Reconociendo que la producción (productos y servicios) de un sector puede requerir insumos de producción para otros sectores, se utiliza para estimar multiplicadores específicos del sector y la región con el fin de analizar los impactos directos e indirectos de un cambio dado en un sector o región en particular.

Método de la tasa interna de retorno
Método de comparación que calcula la tasa interna de retorno del flujo de efectivo diferencial entre dos alternativas de inversión y luego compara esa tasa con el costo de oportunidad del usuario. Véase también tasa interna de retorno.

Mejoras para inquilinos pagadas por el arrendador (LPTI)
El costo total (gasto) de las mejoras necesarias para el inquilino pagadas por el arrendador, descontando cualquier contribución realizada por el inquilino.

Método del cociente de ubicación
Un método para estimar el multiplicador de la base económica de una comunidad utilizando estimaciones de empleo básico obtenidas a partir de cocientes de ubicación estimados (bajo varios supuestos simplificadores).

Macroeconomía
Generalmente se utiliza en referencia a cuestiones de economía o factores y fuerzas económicas representadas u operando en el nivel macro (a diferencia del nivel micro), y se utiliza como sinónimo de economía nacional.

Match
Segunda etapa del proceso de gestión de transacciones de cuatro etapas, que se refiere a la recopilación y evaluación de información de la propiedad para unir al inversor y al usuario. El acrónimo MATCH representa las actividades de comercialización, análisis, selección, comparación y resaltado durante la etapa de match.

Media
Medida de tendencia central (para una distribución de valores) definida como el valor promedio de una variable en una muestra y calculada sumando todos los valores observados en un conjunto de datos y dividiéndolos por el número de valores observados.

Mediana
Se define como el valor medio de un conjunto de datos (o muestra) cuando los valores están ordenados (por orden de tamaño, en orden ascendente o descendente). Nótese que para un número impar de valores en un conjunto de datos ordenado, la mediana se identifica como el valor que divide el conjunto de datos en dos conjuntos de datos de igual tamaño a cada lado de la mediana o valor medio. Para un número par de valores dispuestos en orden, la mediana se encuentra simplemente calculando el valor intermedio entre los dos valores medios. Nótese que la posición del valor mediano de un conjunto de datos ordenado que contiene n observaciones se puede encontrar utilizando la fórmula: posición de la mediana = n/2 + 1/2.

Método de requisitos mínimos
Un método para estimar el multiplicador de la base económica de una comunidad utilizando estimaciones de empleo básico que se obtienen comparando los niveles de empleo por sector económico con el requisito mínimo identificado.

Mercado perfecto
Un mercado en el que los productos son homogéneos, hay información completa y ningún comprador o vendedor puede influir en el mercado.

Migración de población
El movimiento y la reubicación de personas de un lugar de residencia a otro en respuesta a factores y fuerzas sociales y económicas; una tendencia a largo plazo que puede afectar las economías locales y los valores inmobiliarios.

Método del valor actual
Técnica de comparación que compara los valores actuales de los flujos de efectivo para dos alternativas inmobiliarias cualesquiera. La mejor alternativa para el usuario se basa en el monto de valor actual más bajo. No es lo mismo que el valor actual neto.

Mercado inmobiliario
La oferta y demanda de intereses de propiedad

Modelo de gravedad minorista
Modelo de gravedad que se utiliza para estimar los flujos de dólares hacia establecimientos minoristas competidores o el potencial de ventas/ingresos de estos en un mercado geográfico determinado. Véase también modelo de gravedad.

Muestra
Un subconjunto de una población estadística (normalmente seleccionada al azar).

Muestreo
La práctica de obtener una muestra de una población estadística dada.

Mercado de espacios
La oferta y la demanda del uso del espacio físico.

Mapeo basado en calles
Aplicaciones GIS relativamente fáciles de usar que permiten al usuario mapear objetos tales como propiedades comerciales o establecimientos minoristas por dirección de calle.

Mercado objetivo
Posibles usuarios o inversores cuyas necesidades coincidan con las características de la propiedad. Por otra parte, cuando se representa a usuarios, el mercado objetivo es el tipo de propiedad que coincide con las necesidades de su usuario-cliente.

Mejoras del inquilino
Preparación del local arrendado antes o durante la ocupación del mismo, que puede ser pagada por el propietario, el inquilino o ambos.

Mejoras pagadas por el inquilino (TPTI)
el costo total (desembolso) de las mejoras necesarias para el inquilino pagadas por el inquilino descontado de cualquier asignación proporcionada por el propietario.

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N

n
Un componente de la barra T que representa el número de períodos durante los cuales se mantiene la inversión.

NOI
Véase ingreso operativo neto.

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O

Obsolescencia económica
La reducción del valor de una propiedad debido a circunstancias externas como la legislación o cambios en el uso de propiedades cercanas.

Obsolescencia externa
Forma o fuente de depreciación acumulada considerada en el enfoque de costo para el valor de mercado. La pérdida de valor se debe a fuerzas externas y cambios. Por ejemplo, un nuevo centro comercial causa tráfico y congestión, lo que afecta negativamente los valores de las propiedades residenciales cercanas, o un motel ya no es viable porque se desvía una autopista, u otro ejemplo sería condiciones de mercado deprimidas.

Obsolescencia funcional
Forma o fuente de depreciación acumulada considerada en el enfoque de costo para el valor de mercado. La capacidad reducida de una propiedad o de mejoras para realizar sus funciones previstas debido a nueva tecnología, diseño deficiente o cambios en los estándares del mercado.

Oportunidades de mercado
Circunstancias ventajosas en un mercado que facilitan una acción o resultado determinado que generalmente se considera favorable desde el punto de vista de generar dinero.

Obsolescencia
Se refiere a la inadecuación, desuso, obsolescencia o no funcionalidad de las instalaciones, infraestructura, productos o tecnologías de producción debido a efectos del tiempo, condiciones cambiantes del mercado o decadencia (factor considerado en la depreciación para cubrir la disminución del valor de los activos fijos debido a la invención y adopción de nuevas tecnologías de producción o cambios en la demanda de los consumidores).

Oficinas en edificios
Poca altura: menos de siete pisos por encima del nivel del suelo.
Mediana altura: entre siete y veinticinco pisos por encima del nivel del suelo.
Gran altura: más de veinticinco pisos por encima del nivel del suelo. [BOMA]

Oferta
La cantidad de propiedad que estará disponible para la venta o el alquiler a un precio o tasa de alquiler determinados.

Oferta total de bienes raíces comerciales
Se refiere a todo el espacio existente vacante u ocupado, construido, previsto o demolido, para un área de mercado particular durante un período de tiempo específico.

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P

Potencial de apreciación
La posibilidad o probabilidad de que una inversión inmobiliaria aumente en valor durante el período de tenencia.

Pago Global
El pago final del saldo adeudado en un préstamo parcialmente amortizado.

Punto de equilibrio
Etapa en la que una inversión produce un ingreso que es apenas suficiente para cubrir los gastos recurrentes. En el caso de una inversión en bienes raíces, el punto en el que el ingreso bruto es igual a los gastos operativos normales, incluido el servicio de la deuda (la etapa en la que el siguiente flujo de efectivo se vuelve positivo). También conocido como punto de incumplimiento. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, 2.ª edición, Damien Abbott).

Porcentaje de eficiencia
Relación entre el área utilizable y el área alquilable en una propiedad determinada. Véase también factor adicional, factor de carga y relación entre el área alquilable y la superficie utilizable.
Porcentaje de eficiencia = pies cuadrados utilizables / pies cuadrados alquilables

Peligros ambientales
Cualquier condición o evento físico o natural que represente un riesgo para los humanos.

Punto de equilibrio
Precio en el que la cantidad ofrecida es igual a la cantidad demandada.

Patrones de gasto
Las tendencias o propensiones de los individuos/hogares a gastar el ingreso disponible en un bien o servicio determinado en comparación con otros bienes y servicios (normalmente definidos como un porcentaje del ingreso disponible) en relación con el nivel o rango de ingresos y/u otras características demográficas o socioeconómicas.

Pronóstico
Una estimación o predicción de una condición o resultado futuro.

Período de pronóstico
Un período de tiempo próximo de interés en el que se realizará un pronóstico.

Préstamo hipotecario totalmente amortizado
Un método de amortización de préstamos en el que pagos periódicos iguales reembolsan completamente el préstamo.

Patrones de crecimiento
En referencia a los patrones de crecimiento urbano o poblacional en un mercado geográfico, una consideración importante en los análisis del área de comercio minorista es que se sabe que los patrones de crecimiento afectan el potencial de ventas/ingresos dentro de un mercado dada la tendencia del comercio minorista a seguir el movimiento de la población y las concentraciones de ingresos a lo largo del tiempo.

Población de hogares
Número total de hogares en un mercado o submercado geográfico determinado, definido por características demográficas y socioeconómicas específicas.

Propiedad Industrial
Propiedades comerciales que se utilizan para fines de producción, fabricación o distribución.

Préstamo de solo intereses
Un método de amortización de préstamos en el que se pagan intereses periódicamente durante el plazo del préstamo y el monto total original del préstamo se paga al vencimiento.

Propiedad en arrendamiento
A cambio del alquiler, el inquilino tiene derecho a ocupar y utilizar la propiedad durante la duración del arrendamiento.

Punto de préstamo
Cargo que paga por adelantado el prestatario al momento de originar un préstamo. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo.

Precios de mercado
El precio de los productos básicos (incluidas las tarifas de alquiler de diversos tipos de propiedades comerciales) determinado por las fuerzas y los factores de influencia que operan en un mercado.

Población no perteneciente a un hogar
Aquella porción de la población total que no se considera parte del mercado de vivienda residencial local; compuesta por individuos que viven en instalaciones tipo dormitorio (incluidas bases militares) o en entornos institucionales (como estudiantes en residencias universitarias).

Propiedad de oficina
Un tipo de propiedad comercial que se utiliza para mantener u ocupar oficinas profesionales o comerciales. Estas propiedades suelen albergar operaciones de administración y personal. El término oficina puede referirse a edificios completos, pisos, partes de pisos y parques de oficinas. El espacio de oficina que se puede utilizar para una variedad de propósitos a veces se denomina espacio de oficina genérico. Las propiedades de oficina pueden clasificarse como Clase A, B o C. Las propiedades de Clase A son las más modernas en términos funcionales. Las propiedades de Clase B y C en el mismo mercado generalmente exigen alquileres más bajos porque son más antiguas y necesitan modernización. Es posible que no sean tan eficientes o deseables como las propiedades de Clase A porque su diseño o condición causan problemas funcionales.

Propiedad
Un medio para obtener el uso económico completo de una propiedad por un período no especificado mediante la obtención de un interés de propiedad.

Préstamo hipotecario parcialmente amortizado
Los pagos no reembolsan el préstamo a lo largo de su plazo y, por lo tanto, se requiere una suma global para reembolsar el préstamo.

Pérdidas pasivas
Pérdidas derivadas de la propiedad de inversiones pasivas.

Pago (PMT)
Cantidad periódica pagada o recibida durante dos o más períodos.

Porcentaje de alquiler
El alquiler adicional (sobre un monto base) que pagan los inquilinos a los propietarios por las ventas de los inquilinos que superan un monto específico en dólares. Se encuentra con frecuencia en los contratos de alquiler minoristas. También se lo conoce como alquiler por exceso de alquiler.

PMT
Ver pago.

Prestigio y clases de propiedad
En referencia al reconocimiento de que se pueden asignar varios niveles de estatus a las propiedades comerciales según lo definido por las necesidades del usuario, la calidad de una propiedad y sus comodidades en relación con los factores del sitio y su ubicación general, lo que sugiere la división de las propiedades en clases distintas.

Precio
La cantidad en dólares que se ofreció, pidió o realmente pagó por una propiedad.

Probabilidades y valor esperado
Un método cuantificable de análisis de riesgos. Este método asigna probabilidades a resultados de inversión específicos y posibles, calcula un resultado esperado para la inversión en función de estas probabilidades y mide la probabilidad de que los resultados reales difieran del resultado esperado. Este método de análisis de riesgos se puede aplicar directamente a las inversiones inmobiliarias. También se puede utilizar junto con los pronósticos generados a través de análisis de sensibilidad. Esta técnica requiere que se asignen probabilidades a los resultados posibles. Las probabilidades de los escenarios de mejor caso, más probable y peor caso se pueden asignar a los valores esperados resultantes para el rendimiento. Las variaciones también se pueden calcular utilizando las probabilidades asignadas.

Producción
Cualquier actividad económica que altera, mejora o transforma un producto o material, aumentando así el valor de ese producto o material al cambiar su forma física y/o ubicación.

PV
Ver valor presente.

Propiedad residencial
Unidades de vivienda unifamiliares o multifamiliares que se utilizan, sirven o están diseñadas como lugar de residencia.

Propiedades minoristas
Propiedades utilizadas exclusivamente para comercializar y vender bienes y servicios de consumo.

Producto de las ventas después de impuestos
El producto de la venta antes de impuestos menos la obligación tributaria sobre la venta.

Producto de la(s) venta(es) antes de impuestos
El precio de venta menos los costos de venta y el saldo del préstamo hipotecario.

Potencial de ventas
Los ingresos posibles o esperados de un establecimiento minorista según lo definido por las condiciones dentro del mercado o área comercial y las fuerzas de la competencia.

Punto de indiferencia del precio de venta
El valor de reversión futuro (precio de venta) que haría que el costo actual de arrendamiento sea matemáticamente igual al costo actual de poseer una propiedad.

Población estadística
El conjunto total de elementos o la colección de todos los individuos, elementos u objetos considerados en una investigación estadística. En resumen, una población es un universo que comprende a todos los miembros de un grupo específico.

Pérdidas Suspendidas
Las pérdidas pasivas que no se pueden utilizar en el año en curso se suspenden para su uso en años futuros o en el momento de la venta.

Población umbral
Número mínimo de personas o área de mercado mínima o volumen de ventas necesario para sostener un negocio o hacerlo económicamente viable. Véase también bienes de orden superior y bienes de orden inferior.

Proceso de gestión de transacciones
Un proceso continuo y cíclico de cuatro etapas en el que un gerente de transacciones participa en la calificación, la conciliación, el cierre y la adición de valor para los clientes. Véase también calificación, conciliación, cierre y adición de valor.

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R

Recuperación de costos acumulados
Deducciones de recuperación de costos totales tomadas durante el período de tenencia de una propiedad.

Riesgo empresarial
La incertidumbre asociada a los posibles resultados de ganancias de una empresa comercial.

Recuperación de costos
Una deducción anual basada en la vida útil de un activo.

Recuperación de costos - Recuperación
De acuerdo con la Ley de alivio al contribuyente de 1997, para las propiedades vendidas después del 6 de mayo de 1997, un contribuyente no corporativo tendrá que recuperar, o pagar impuestos sobre, cualquier recuperación de costos en línea recta tomada durante el período de tenencia, en la medida en que haya alguna ganancia.

Riesgo financiero
El posible cambio en la capacidad de una inversión para devolver el principal y los ingresos.

Región Formal
Región identificada por jurisdicción política o sobre la base de la presencia o ausencia de uno o más rasgos o características distintivas.

Región funcional
Una región delimitada en términos de vínculos o interacciones económicas que normalmente se organizan como un área comercial en torno a una ubicación, centro o actividad económica dominante.

Reserva de mano de obra
Un grupo o núcleo de trabajadores (empleados y empleables) que conforman la fuerza laboral local.

Relación préstamo-valor (L/V)
La cantidad de dinero prestado en relación con el valor total de mercado de una propiedad. Se expresa como el monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad.

Riesgo de mercado
La posibilidad de que las tendencias bajistas del mercado reduzcan el valor de mercado de una inversión.

Requisito mínimo
La proporción mínima observada de empleo en un sector económico dado para comunidades dentro de un rango de tamaño dado, asumiendo que es el nivel de empleo/actividad que es necesario para atender las necesidades de una comunidad que cae dentro de un rango de tamaño predeterminado (la cantidad mínima de empleo no básico necesaria para sustentar una combinación típica de industria para una base poblacional de un rango de tamaño dado).

Riesgo de poder adquisitivo
La variabilidad en el poder adquisitivo futuro de los ingresos recibidos de una inversión.

Recesión
Período de actividad económica reducida o desaceleración económica general caracterizada por una disminución del empleo, la producción, las ventas, las ganancias y un crecimiento económico débil que no es tan grave ni prolongado como una depresión. Como resultado, las ventas en los mercados inmobiliarios son lentas, los valores de las propiedades y los niveles de precios se mantienen estables o disminuyen, y prácticamente no se construyen nuevas viviendas debido al exceso de oferta de unidades en la mayoría de los mercados inmobiliarios.

Recuperación
Período de aumento de la actividad económica o de recuperación económica general, que suele seguir a una estabilización de sectores e industrias clave, caracterizado por un aumento de las ventas y una recuperación de los precios en los mercados inmobiliarios como resultado directo de un shock externo (por ejemplo, una revisión favorable del código tributario) o un aumento de la demanda de bienes raíces comerciales que, a su vez, conduce a la absorción del exceso de espacio. Durante las etapas iniciales de esta fase, se realizan pocas o ninguna construcción hasta que se absorbe la mayor parte del exceso de espacio o hasta que se encuentran disponibles oportunidades razonables de financiamiento.

Requisitos reglamentarios
En referencia al uso del suelo, son restricciones o directrices sobre el desarrollo o uso del suelo, propiedades o instalaciones según se define de acuerdo con los estándares de diseño, requisitos de construcción de edificios, planes de uso del suelo, códigos de ocupación y clasificaciones de zonificación según lo determinen las partes controladoras o gobernantes a nivel municipal o de condado.

Relación entre el área alquilable y la superficie utilizable
Se define como el área alquilable dividida por el área utilizable. También se lo conoce como factor adicional o factor de carga. Véase también porcentaje de eficiencia.

Riesgo
La probabilidad de que los flujos de efectivo reales de una inversión varíen respecto de los flujos de efectivo previstos.

Responsabilidad fiscal
Renta imponible sobre bienes inmuebles multiplicada por la tasa impositiva.

Refugio fiscal
La capacidad de las inversiones inmobiliarias de reducir la obligación tributaria de un inversor mediante el uso de la recuperación de costos.

Rendimiento
Medida del rendimiento de la inversión que mide el rendimiento porcentual de cada dólar invertido. También se conoce como tasa de rendimiento.

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S

Servicio anual de la deuda (ADS)
Monto total de capital e intereses que debe pagarse cada año para satisfacer las obligaciones de un contrato de préstamo.

Sistema dinámico
Conjunto complejo y en constante cambio o evolución de entidades y agentes diversos e interrelacionados que están organizados en una totalidad coherente y funcional que sirve a propósitos u objetivos múltiples y/o comunes. Véase también dinámica de sistemas y de mercado.

Sectores económicos
Ramas o divisiones de una economía local o regional en las que se llevan a cabo determinadas actividades.

Sistema(s) de Información Geográfica (GIS)
sistema(s) (generalmente basados en computadora) utilizados para capturar, manejar, almacenar, recuperar, gestionar, manipular y mostrar información geográfica o datos geocodificados.

Submercado geográfico
Número total de hogares o unidades de vivienda dentro de un área determinada, definida por la tenencia, los ingresos y otros atributos socioeconómicos que se sabe que existen o se estima que están dentro de unidades o divisiones geográficas específicas (por ejemplo, en varios tramos censales).

Software de cartografía GIS
Programas de cartografía por computadora que realizan una amplia variedad de tareas de creación de mapas (tanto para uso en pantalla como para uso orientado a archivos).

Subsidio de mudanza
Monto específico en dólares que paga el propietario para cubrir, en parte o en su totalidad, los gastos de mudanza del inquilino. También conocido como gasto de mudanza del propietario.

Sobreoferta
En el ámbito inmobiliario comercial, la sobreoferta es un stock o suministro de un determinado tipo de propiedad comercial que es mayor que el que se puede liquidar con los niveles de precios y las condiciones de mercado vigentes (por ejemplo, exceso de oferta). También es una fase del ciclo del mercado inmobiliario que denota el período de tiempo en el que los mercados inmobiliarios comerciales se saturan de unidades debido a la sobreconstrucción.

Segmentación de Regiones Formales
La compartimentación o división de regiones formales en áreas geográficas más pequeñas con el propósito de realizar un análisis más detallado del área de mercado.

Selección del sitio
El proceso de determinar el mejor sitio para un uso específico.

Subarrendamiento
Un contrato de arrendamiento en el que el inquilino original (arrendatario) subarrienda todo o parte del derecho de arrendamiento a otro inquilino (conocido como subarrendatario) mientras que aún conserva un derecho de arrendamiento en la propiedad. También conocido como contrato de arrendamiento sándwich debido a que el inquilino original se encuentra entre el arrendador y el subarrendatario.

Submercado
Un segmento o porción de un mercado geográfico más grande definido e identificado sobre la base de uno o más atributos que lo distinguen de otros submercados o ubicaciones.

Superregional
Un tipo de establecimiento comercial similar a los centros regionales, pero debido a su mayor tamaño, un centro superregional tiene más puntos de referencia, una selección más amplia de productos y atrae a una base de población más grande. Al igual que con los centros regionales, la configuración típica es la de un centro comercial cerrado, frecuentemente con varios niveles.

Sistema
Ver sistema dinámico y análisis de sistemas.

Suministro total pronosticado
Inventario total existente más el inventario adicional planificado pronosticado menos el inventario eliminado planificado pronosticado para un tipo de propiedad comercial específica en un área de mercado determinada.

Subsidio por vacante
Un nivel deseable de vacancia que se sabe que facilita las transacciones y la rotación en un mercado de vivienda (por ejemplo, una tasa de vacancia que permite que el mercado funcione de manera fluida y eficiente al mejorar la movilidad de los hogares); un índice utilizado para estimar la demanda de vivienda.

Sistema urbano (ciudad como sistema)
Un entorno o sistema urbano complejo y estructurado compuesto de partes y actividades altamente diversas, interactuantes e interdependientes, agregadas u organizadas de tal manera que sirvan a un propósito común y/o satisfagan las necesidades y deseos de las personas que residen en ese sistema y dependen de él.

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T

Tasador
Persona normalmente contratada por un prestamista para realizar una tasación.

Tasa de porcentaje anual (APR)
La tasa de interés anual real pagadera por un préstamo en un año, teniendo en cuenta todos los cargos que se le hacen al prestatario, incluidos los intereses compuestos, los puntos de descuento, las comisiones de compromiso y las primas de seguro hipotecario. También tiene en cuenta el momento en que se paga el capital (especialmente cuando los pagos del capital se realizan en cuotas a lo largo del año, pero los intereses se cobran al principio del año), pero no los gastos reales en los que incurre el prestamista al otorgar el préstamo y que se le cobran al prestatario. (Enciclopedia de términos inmobiliarios, 2.ª edición, Damien Abbott).

Tasa efectiva anual promedio
El alquiler efectivo anual promedio dividido por los metros cuadrados.

Tasa de efectivo sobre efectivo
Una medida de rendimiento que se calcula como el flujo de efectivo antes de impuestos dividido por la inversión de capital inicial.

Teoría del Lugar Central
Teoría de la ubicación que da cuenta del tamaño, la distribución y la organización de asentamientos, lugares, áreas de mercado y establecimientos en un sistema urbano competitivo e interdependiente, para explicar las diferencias en las tendencias y preferencias de ubicación de las empresas en su búsqueda de maximizar la accesibilidad al mercado, las ventas y las ganancias.

Tasa de descuento
Tasa porcentual a la que se descuentan los flujos de dinero o de efectivo. La tasa de descuento refleja tanto la tasa de interés libre de riesgo del mercado como una prima de riesgo. Véase también costo de oportunidad.

Tasa de rendimiento del capital social
El retorno sobre la porción de una inversión financiada por capital propio

Toma de decisiones sobre ubicación industrial
Proceso de toma de decisiones que implica el examen y la evaluación de ubicaciones o sitios alternativos para una actividad industrial particular en función de las características de viabilidad de la ubicación/sitio; se da gran importancia a la decisión de ubicación nacional o regional (generalmente limitando la decisión de ubicación a un puñado de ciudades o localidades), y se le da menos importancia al proceso de selección del sitio local

Tasa interna de retorno (TIR)
Tasa porcentual que se obtiene por cada dólar que queda en una inversión cada año. La TIR de una inversión es la tasa de descuento a la que la suma del valor actual de los flujos de efectivo futuros es igual a la inversión de capital inicial.

TIR
Véase tasa interna de retorno.

TIR del diferencial
Tasa interna de rendimiento de la diferencia entre los flujos de efectivo de dos alternativas de inversión. Véase también método de la tasa interna de rendimiento y flujo de efectivo diferencial.

Terminología de arrendamiento
Términos comúnmente utilizados en referencia a un contrato de arrendamiento.

Tarifa de arrendamiento
A cambio de permitir que un inquilino use la propiedad, el propietario/arrendador tiene derecho a recibir ingresos por alquiler y el derecho a recuperar la propiedad al finalizar el contrato de arrendamiento.

Tipo de propiedad
La clasificación de los bienes raíces comerciales en función de su uso principal. Los cuatro tipos principales de propiedades son: minoristas, industriales, de oficinas y residenciales multifamiliares.

Tasa de retorno
El porcentaje de retorno sobre cada dólar invertido. También conocido como rendimiento.

Tendencias inmobiliarias
Movimientos o tendencias a largo plazo en la demanda de bienes raíces comerciales (que normalmente pueden durar años o décadas), generalmente vinculados a ciclos macroeconómicos o comerciales.

Tasa segura
La tasa que logra una inversión líquida y de bajo riesgo.

Titulización
El fenómeno de invertir indirectamente en los mercados inmobiliarios de manera que se minimice el riesgo (por ejemplo, inversiones realizadas colectivamente con dinero común o el uso de paquetes/fondos de inversión, como valores respaldados por hipotecas vendidos en el mercado financiero secundario), en oposición a las inversiones directas en las que los inversores poseen propiedades o tienen hipotecas; una tendencia a largo plazo que ha tenido un impacto significativo en los valores inmobiliarios.

Tenencia
Una designación que distingue entre el estado de inquilino y propietario de las unidades de vivienda o de los hogares.

TI
Ver mejoras del inquilino.

Tarifa efectiva total
La tarifa por pie cuadrado pagada por el inquilino durante todo el período analizado.
Tarifa efectiva total = Alquiler efectivo total / Metros cuadrados alquilados.

TPTI
Ver mejoras pagadas por el inquilino.

TVM
Ver valor temporal del dinero.

Tasa de vacancia
Porcentaje de la oferta total de unidades o espacios de un tipo comercial específico que están vacantes y disponibles para ser ocupados en un momento particular dentro de un mercado determinado.

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U

Umbral de compra/alquiler
Punto en el cual se produce un cambio reconocible en las asignaciones de gastos desde las viviendas ocupadas por sus propietarios al mercado de viviendas de alquiler (o viceversa) como resultado de condiciones cambiantes del mercado.

Uso más alto y mejor
El uso razonablemente probable y legal de un terreno vacante o de una propiedad mejorada, que sea físicamente posible, cuente con el apoyo adecuado, sea financieramente factible y que de como resultado el valor más alto. [Appraisal Institute].

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V

Valor tasado
El valor de la propiedad inmobiliaria establecido por el tasador de impuestos con el propósito de recaudar impuestos sobre bienes inmuebles.

Valor de la inversión antes de impuestos
La suma de los valores actuales del deudor hipotecario y del acreedor hipotecario de la propiedad.

Vida útil de la clase
La vida económica útil de un activo determinada por el Servicio de Impuestos Internos.

Ventaja comparativa
Principio según el cual las ciudades o regiones tienden a producir aquellos artículos o apoyar aquellas actividades para las cuales tienen la mayor ventaja sobre otras áreas, según lo definido por los factores de producción, la demanda, las industrias de apoyo y las consideraciones de calidad de vida, definidas en relación con los recursos humanos, financieros y físicos, y los costos de oportunidad (costos expresados en términos de oportunidades perdidas).

Valor de mejora del enfoque de costos
El costo actual para construir una reproducción o reemplazo de la estructura existente menos una estimación de la depreciación acumulada por todas las causas. [Appraisal Institute].

Ventas desplazadas
Ventas que resultan de compras realizadas por clientes que no se encuentran en el área de servicio en cuestión (representa una ganancia de ingresos para los establecimientos minoristas ya que las ventas se generan a partir de consumidores que residen fuera del área comercial local).

Valor esperado (VE)
La suma de los promedios ponderados de todos los resultados posibles de una distribución de probabilidad. La distribución de probabilidad es la colección de todos los resultados posibles para un evento y sus correspondientes probabilidades de ocurrencia. Las probabilidades de ocurrencia para cada resultado posible se utilizan como ponderaciones. La suma de cada valor posible multiplicada por su probabilidad de ocurrencia es igual al VE del resultado. Los VE se pueden calcular para cualquier tipo de resultado que el inversor elija analizar: ingresos operativos netos, flujos de efectivo después de impuestos y tasas de retorno (TIR). A continuación, se muestra un ejemplo de cálculo del VE de la TIR para una inversión:

Valor razonable de un activo (o pasivo)
El importe por el cual el activo (o pasivo) podría comprarse (o incurrirse) o venderse (o liquidarse) en una transacción actual entre partes interesadas, es decir, que no sea una venta forzosa o de liquidación. (Estándares de información sobre bienes raíces).

Viabilidad funcional
Consideraciones realizadas en el proceso de selección del sitio que ayudan en la evaluación del potencial del sitio según se define en términos de la practicidad de un sitio, el mejor sitio para un uso determinado o la determinación del mejor uso de un sitio, mediante el examen de los vínculos, la competencia, la demografía y las condiciones del mercado.

Valor futuro
La cantidad en la que el dinero crece durante un período de tiempo designado a una tasa de interés específica.

Valor asegurable
El valor de las partes de la propiedad que son físicamente destructibles.

Valor de la inversión
El valor para un inversor específico, basado en los requisitos de ese inversor, la tasa impositiva o la financiación.

Venta-arriendo de terrenos
El mismo concepto que una venta-arriendo, pero solo que el terreno se vende y se arrienda nuevamente mediante un contrato de arrendamiento de terreno.

Vínculos
El costo de transportar bienes, servicios o personas hacia y desde un sitio, medido en tiempo, distancia e inconvenientes.

Valor de liquidación
El precio probable que una propiedad podría alcanzar en una venta forzosa (ejecución hipotecaria o venta por impuestos). Se utiliza cuando una venta debe realizarse con un tiempo de exposición limitado al mercado o con condiciones de venta restrictivas.

Valor del préstamo o hipoteca
Aquella porción del valor de un bien inmueble reconocida por el prestamista cuando se utiliza para garantizar un préstamo.

Viabilidad del mercado
Relativo a la evaluación o selección de un sitio o al análisis del uso más óptimo y más elevado de un sitio. Véase también análisis de viabilidad.

Valor de mercado
El precio más probable que una propiedad podría alcanzar en un mercado competitivo y abierto en condiciones justas de venta. El valor de mercado también se refiere a una estimación de este precio.

Vivienda multifamiliar
Unidades de vivienda que albergan a más de una familia u hogar.

Valor actual neto (VAN)
La suma de todos los flujos de efectivo futuros descontados al valor actual y compensados con la inversión inicial.

VAN
Véase valor actual neto

Valor actual (VP)
La suma de todos los beneficios o costos futuros que le corresponden al propietario de un activo cuando dichos beneficios o costos se descuentan al presente mediante una tasa de descuento adecuada.

Valor de reversión
Beneficio en efectivo en forma de suma global que un inversor recibe o espera recibir por la venta de una inversión.

Venta con arrendamiento posterior
Una estrategia de arrendamiento y financiación en la que el propietario de una propiedad vende su propiedad a un inversor y luego la arrienda de nuevo. Esta estrategia libera capital que de otro modo quedaría congelado en el patrimonio.

Valor de comparación de ventas
Una estimación del valor que se obtiene comparando la propiedad que se está tasando con propiedades similares que se han vendido recientemente, aplicando unidades de comparación apropiadas y haciendo ajustes a los precios de venta de las propiedades comparables en función de los elementos de comparación. [Appraisal Institute]

Ventas por pie cuadrado
Ingresos por ventas generados por pie cuadrado de superficie comercial minorista.

Volumen de ventas
La cantidad total de ventas/ingresos generados por un establecimiento o establecimiento minorista en un período de tiempo determinado.

Viabilidad técnica
En el caso de la selección del sitio, es una evaluación de múltiples sitios para determinar cuáles sitios deben considerarse más a fondo en función de sus limitaciones físicas, requisitos reglamentarios y consideraciones ambientales y legales; mientras que en el caso del uso más elevado y mejor, se refiere a la determinación de los posibles usos de un sitio en particular en función de consideraciones técnicas.

Valor temporal del dinero (TVM)
Principio económico que reconoce que un dólar hoy tiene mayor valor que un dólar en el futuro debido a su poder adquisitivo.

Vacante
El número de unidades o espacios (de un tipo comercial específico) que están vacantes y disponibles para ser ocupados en un momento particular dentro de un mercado determinado (generalmente expresado como una tasa de vacancia).

Variable
Atributo medible de una persona, lugar, propiedad, ubicación u otro fenómeno de interés, cuyo valor puede variar de una observación a otra.

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Z

Zonificación
Es el proceso de dividir la tierra en un municipio en zonas (por ejemplo, residencial, industrial) en las que se permiten o prohíben ciertos usos de la tierra.